Análise
ROI Imobiliário (Yield Bruto e Yield Líquido)
também conhecido como: rentabilidade do imóvel, retorno sobre imóvel
Retorno sobre o investimento em imóvel para aluguel. Yield bruto = aluguel anual / valor do imóvel. Yield líquido desconta IPTU, condomínio, manutenção, vacância e IR.
Quando se compra um imóvel para alugar, a métrica primária é o yield: quanto o imóvel rende em relação ao valor investido. Mas existem dois yields, e confundir um com o outro leva a decisões ruins.
O yield bruto é a conta mais simples: aluguel anual dividido pelo valor do imóvel. Apartamento de R$ 500 mil que aluga por R$ 2.500/mês tem aluguel anual de R$ 30 mil. Yield bruto = 30.000 / 500.000 = 6% ao ano. Esse número aparece em sites de imóveis, em propagandas e em análises rápidas.
O problema é que yield bruto ignora os custos reais. O proprietário paga IPTU, condomínio quando o imóvel está vago, gastos de manutenção, taxa de administração da imobiliária, IR sobre o aluguel, e absorve as perdas com vacância (meses sem inquilino).
O yield líquido faz essa conta. Aluguel anual menos despesas anuais, dividido pelo valor do imóvel. Para o mesmo apartamento:
- Aluguel anual: R$ 30.000 - IPTU anual: R$ 4.000 - Condomínio na vacância (2 meses por ano): R$ 1.800 - Manutenção anual: R$ 1.500 - Taxa de imobiliária (10%): R$ 3.000 - IR sobre aluguel (alíquota progressiva): R$ 4.500 - Total de despesas: R$ 14.800 - Receita líquida: R$ 15.200 - Yield líquido: 15.200 / 500.000 = 3% ao ano
A diferença é dramática: o que parecia 6% vira 3%. E o yield líquido precisa ser comparado com o custo de oportunidade real (renda fixa, FIIs, ações). Em um cenário de Tesouro IPCA+ pagando 6% real, o yield líquido de 3% é negativo em termos reais.
Isso não significa que imóvel para aluguel não vale a pena. Há outros componentes de retorno: valorização do imóvel ao longo do tempo, possibilidade de financiar com aluguel pagando parte da parcela, benefício de patrimônio físico. Mas o cálculo realista precisa começar pelo yield líquido, não pelo bruto que enfeita propaganda.
Fórmula
Yield bruto = aluguel anual / valor do imóvel | Yield líquido = (aluguel anual − IPTU − vacância × condomínio − manutenção − admin − IR) / valor do imóvel
Exemplo prático
⚠ Armadilhas comuns
Perguntas frequentes
Qual yield é considerado bom no Brasil?
Yield bruto residencial entre 5% e 7% ao ano é considerado razoável; líquido entre 3% e 4,5%. Yield bruto comercial vai de 7% a 12%, mas com risco maior de vacância.
Yield negativo é possível?
Sim. Quando despesas e vacância superam o aluguel recebido, o yield líquido vira negativo. Comum em imóveis em condomínios caros com inquilinos inadimplentes.