Build-to-Suit (BTS)

O Build-to-Suit é uma operação imobiliária comercial em que o futuro inquilino apresenta especificações detalhadas (localização, layout, infraestrutura, tecnologia, sustentabilidade), e o proprietário ou um investidor compra o terreno, constrói o imóvel conforme essas especificações e aluga para o usuário por prazo longo, em geral 10 a 20 anos.

Foi formalmente regulado pela Lei 12.744/2012, que incluiu o artigo 54-A na Lei do Inquilinato. Antes disso, BTS era construção contratual misturando elementos de empreitada, compra e venda e locação. A lei consolidou o BTS como contrato típico, com regras próprias.

A principal característica do BTS é a renúncia ao direito de revisão. O artigo 54-A permite que as partes negociem livremente o valor do aluguel e prazo, sem direito do inquilino de pedir revisão judicial após 3 anos como no regime comum. Isso dá segurança ao investidor de que o retorno calculado vai se concretizar.

O aluguel BTS reflete a amortização do investimento. Se a obra custou R$ 30 milhões, o aluguel anual precisa cobrir esse valor mais juros e margem em 10-20 anos. Por isso, o aluguel mensal de um BTS costuma ser maior que o aluguel de mercado para imóvel equivalente — mas o inquilino paga por ter um imóvel desenhado especificamente para sua operação.

Quem usa BTS no Brasil? Grandes varejistas (Magazine Luiza, Lojas Renner), redes de logística (Mercado Livre, GPA), bancos (agências), data centers, hospitais. Operações que precisam de imóvel específico e de longo prazo, mas que preferem não imobilizar capital comprando.

Fundos imobiliários monoinquilinos costumam ter BTS no portfólio. O FII compra o terreno, constrói o imóvel para um grande inquilino, e distribui o aluguel mensal aos cotistas. Quando o BTS termina e o inquilino sai, o fundo precisa reposicionar o imóvel, o que é um risco para o cotista.