Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91)

A Lei 8.245 de 1991 substituiu o regime anterior e organizou em um único diploma todas as regras de locação de imóveis urbanos. Aplica-se tanto às locações residenciais quanto às não residenciais (comerciais, industriais, escritórios). Locações rurais seguem outra lei.

A Lei divide as locações em três grandes categorias: residencial, não residencial e por temporada. Cada uma tem regras próprias. A residencial é a mais protetiva para o inquilino. A não residencial dá mais liberdade contratual ao proprietário. A por temporada (até 90 dias) tem regras simplificadas.

No residencial, o ponto-chave é o prazo de 30 meses. Contratos com esse prazo permitem ao proprietário pedir o imóvel de volta sem justificativa ao fim — a famosa denúncia vazia. Contratos menores só permitem denúncia vazia após 5 anos de locação contínua.

A Lei lista as garantias permitidas: fiador, caução, seguro-fiança e título de capitalização. Veda a cumulação de mais de uma modalidade. Cada uma tem regras específicas.

A ação de despejo é o instrumento processual previsto pela Lei. Existem várias modalidades: por falta de pagamento, por término do contrato, para uso próprio ou de ascendente/descendente, para reforma substancial, e a denúncia vazia. Os prazos para desocupação variam por hipótese — de 15 dias na falta de pagamento até 30 dias na denúncia vazia.

A Lei do Inquilinato passou por reformas importantes: a Lei 12.112/2009 acelerou ações de despejo, e a Lei 12.744/2012 criou o regime de build-to-suit (contrato comercial com obrigações de construção pelo locador). Essas mudanças tornaram o mercado de aluguel mais dinâmico e seguro para os proprietários.

A Lei é taxativa em vários pontos. Cláusulas contratuais que violam disposições da Lei são nulas. Por exemplo: cobrar multa de mais de 3 alugueis em rescisão antecipada, exigir caução de mais de 3 meses, cumular fiador e seguro-fiança — tudo isso pode ser anulado em juízo.