Aluguel Residencial

O contrato de aluguel residencial é regido pela Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato. A lei estabelece direitos e deveres tanto do locador (proprietário) quanto do locatário (inquilino), com proteções específicas para o residencial.

O prazo padrão é de 30 meses. Esse número não é arbitrário: a Lei do Inquilinato dá ao proprietário um benefício importante quando o prazo é igual ou superior a 30 meses. Ao final desse prazo, o locador pode pedir o imóvel de volta sem justificativa (denúncia vazia). Se o contrato for menor que 30 meses, a denúncia vazia só pode ocorrer depois de 5 anos de locação contínua.

O valor do aluguel é livremente negociado entre as partes. O reajuste anual segue o índice acordado no contrato — historicamente o IGP-M era o padrão, mas depois dos picos de 30% em 2021 muitos contratos migraram para o IPCA. Não há reajuste fora do aniversário do contrato, salvo revisão judicial após 3 anos quando o valor estiver muito defasado.

A garantia é exigida em praticamente todos os contratos. As modalidades aceitas pela lei são: fiador, caução em dinheiro (até 3 meses de aluguel), seguro-fiança e título de capitalização. Cada uma tem custos e exigências diferentes. Não é permitido cumular mais de uma modalidade de garantia.

O inquilino tem deveres: pagar o aluguel em dia, pagar despesas ordinárias de condomínio, IPTU (se for previsto em contrato), conservar o imóvel, comunicar danos, devolver no estado em que recebeu salvo desgaste natural. O proprietário tem deveres: entregar o imóvel em estado de servir ao uso, garantir o uso pacífico, arcar com despesas extraordinárias de condomínio, pagar tributos cuja obrigação é dele por lei.

Na rescisão antecipada pelo inquilino, a multa é proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato. Quem desocupa faltando 6 meses para o fim de um contrato de 30 meses paga 1/5 da multa cheia. Na rescisão pelo proprietário fora de hipóteses legais, pode haver indenização ao inquilino.