Garantia Locatícia

A garantia locatícia existe para reduzir o risco do proprietário. Inquilino que atrasa o aluguel pode ser despejado, mas o processo leva tempo, e enquanto isso o imóvel não rende. A garantia funciona como o primeiro recurso para cobrir aluguel atrasado, danos ao imóvel e despesas pendentes.

A Lei do Inquilinato permite quatro modalidades, e expressamente proíbe a cumulação de mais de uma:

1. Fiador: pessoa física que assina o contrato como garantidor. Em caso de inadimplência, o proprietário pode cobrar do fiador antes ou em vez do inquilino. Tem custo zero para o inquilino, mas exige que o fiador apresente comprovação de renda, propriedade de pelo menos um imóvel no município, e tudo mais que o proprietário pedir. Modalidade mais comum no Brasil historicamente, mas em declínio porque encontrar fiador está cada vez mais difícil.

2. Caução: depósito em dinheiro de até 3 meses de aluguel, ou caução em bens (carros, imóveis). A caução em dinheiro fica em conta poupança em nome das partes. Devolvida no fim da locação, descontado eventual dano. Limite legal de 3 meses (artigo 38 da Lei do Inquilinato).

3. Seguro-fiança: contratado em seguradora pelo inquilino. Custa entre 8% e 18% do aluguel anual, pago em até 12 vezes. A seguradora paga o proprietário em caso de inadimplência e depois cobra do inquilino. Não é devolvido no fim do contrato — é serviço, não depósito. Modalidade que mais cresce porque dispensa o fiador.

4. Título de capitalização: o inquilino compra um título de capitalização equivalente a 12 a 30 alugueis. O dinheiro fica aplicado e devolvido (com rendimento menor que o CDI) no fim da locação. Cobre o proprietário em caso de inadimplência. Costuma sair mais caro que seguro-fiança no fim das contas.

A escolha entre as modalidades depende do perfil do inquilino. Quem tem fiador disponível paga menos. Quem prefere não envolver terceiros opta por seguro-fiança. Quem tem capital pode usar caução.