Fundos Imobiliários

FII de agro

também conhecido como: FII agricola, FII de fazenda, FII-Agro

FII que investe em ativos do agronegocio — terras agricolas, CRAs (Certificado de Recebiveis do Agronegocio) ou ambos. Renda vem do arrendamento da terra ou do juro dos CRAs.

FII de agro e um segmento mais recente, autorizado pela CVM em 2019 (Resolucao 175). Ele pode investir em **terras produtivas** (arrendadas para produtores de soja, milho, cana, eucalipto) ou em **CRAs** (papeis de credito do agronegocio), ou ambos.

No perfil **fazenda**: o FII compra a terra e arrenda para o produtor; o arrendamento e pago em **sacas de soja por hectare por ano** (10-18 sacas/ha em Mato Grosso, por exemplo), convertidas a valor de mercado. Isso indexa naturalmente a receita a commodity, dando hedge de inflacao e cambio.

No perfil **CRA**: o FII compra titulos lastreados em recebiveis do produtor ou da industria agro. Tributacao do CRA tem isencao de IR para PF (na renda do FII via FII-CRA), e a indexacao costuma ser IPCA + spread.

Riscos especificos: **valor da terra ciclico** (depende do preco da commodity e do cambio), **risco climatico** (seca, granizo), **risco do produtor arrendatario** (inadimplencia), **liquidez baixa** (FIIs de agro tem volume diario menor do que FIIs urbanos).

Exemplo prático

FII agro com 40 mil hectares de terra arrendada em MT, arrendamento medio 13 sacas de soja por ha/ano. Saca a R$ 130 = receita por hectare R$ 1.690. Receita anual = 40.000 × 1.690 = R$ 67,6 milhoes. Liquido para distribuicao ~85% = R$ 57,5 milhoes/ano.

Quando usar

Util para diversificar carteira de FIIs urbanos com exposicao a terra e commodities, em tese de hedge inflacionario e cambial de longo prazo.

⚠ Armadilhas comuns

1. Tratar como FII urbano comum — a dinamica de preco da terra e diferente. 2. Ignorar risco climatico em monoculturas. 3. Comparar yield de FII agro com FII de logistica sem ajustar por liquidez e risco do arrendatario. 4. Achar que cobertura de seguro agro elimina o risco. 5. Confundir FII de fazenda com FII-CRA — perfis muito distintos.

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