Financiamento pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário)

O Sistema Financeiro Imobiliário foi criado pela Lei 9.514 de 1997 para destravar o crédito imobiliário fora das amarras da poupança. Diferente do SFH, o SFI não tem teto de valor do imóvel, não tem teto de juros, e o funding pode vir de qualquer fonte: emissão de CRIs, debêntures, capital próprio do banco, fundos de investimento.

Na prática, o SFI é usado em duas situações principais. A primeira é quando o imóvel residencial passa do teto do SFH (atualmente R$ 1,5 milhão). A segunda é quando o imóvel é comercial: salas, galpões, terrenos, lojas. Nessas operações, o banco precifica o risco livremente, e as taxas tendem a ser maiores que as do SFH.

A grande inovação trazida pela Lei 9.514 foi a alienação fiduciária. Antes dela, o financiamento usava hipoteca, e a retomada do imóvel em caso de inadimplência levava anos no Judiciário. Com a alienação fiduciária, o banco é o proprietário até o fim do contrato e consegue retomar o imóvel em poucos meses por via extrajudicial, no cartório. Isso reduziu drasticamente o risco de crédito e barateou o financiamento.

No SFI não é possível usar FGTS. O prazo é livremente negociado, geralmente até 30 anos. A taxa pode ser pré-fixada, atrelada à TR, ao IPCA ou ao IGP-M. Tudo é negociado caso a caso.

Muita gente usa o SFI sem saber. Quando você financia um imóvel de R$ 2 milhões, mesmo que residencial, está automaticamente fora do SFH. E qualquer financiamento de imóvel comercial é SFI, mesmo que valha R$ 200 mil.