Financiamento pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação)

O Sistema Financeiro de Habitação foi criado em 1964 para canalizar dinheiro da poupança popular para o financiamento de moradia. Quando você financia um imóvel pelo SFH, o banco está obrigado a seguir regras específicas que reduzem o custo do crédito em troca de limitações.

A principal regra é o teto do valor do imóvel. Desde 2024, o limite é de R$ 1,5 milhão em todo o país. Imóveis acima disso só podem ser financiados pelo SFI, sem teto de juros. Outra regra do SFH é que a taxa de juros não pode passar de 12% ao ano mais a TR (taxa referencial). Na prática, os bancos cobram bem menos que isso, mas o teto existe como proteção.

O SFH permite usar o FGTS na entrada, na amortização ou para quitar parcelas em atraso. Esse é um dos grandes atrativos: quem tem saldo no fundo de garantia consegue reduzir o valor financiado ou diminuir o tempo do contrato. Para usar FGTS, o comprador precisa ter pelo menos 3 anos de contribuição (somando todos os contratos de trabalho) e não pode ter outro imóvel residencial na mesma cidade ou região metropolitana.

O prazo máximo é de 35 anos. O comprometimento de renda costuma ser limitado a 30% do salário bruto. O imóvel financiado fica alienado fiduciariamente ao banco, ou seja, a propriedade só passa para o comprador depois que a última parcela for paga.

Quem financia pelo SFH paga uma taxa menor que em outros tipos de crédito porque o funding (origem do dinheiro) vem da poupança, que tem rendimento controlado. Quando a poupança fica menos atrativa, os bancos perdem funding e os juros do SFH sobem.