Macroeconomia

INCC (Indice Nacional de Custo da Construcao)

também conhecido como: custo da construcao civil, indice INCC FGV

Indice da FGV que mede o custo da construcao civil — materiais, mao de obra e servicos. Usado para reajustar contratos de imovel na planta antes da entrega das chaves.

O **INCC** e calculado pela **FGV** e mede a variacao de precos da construcao civil em sete capitais. E dividido em dois grandes grupos:

- **Materiais, equipamentos e servicos** — cimento, aco, vidro, ceramica, tintas, fios, aluguel de maquinas. - **Mao de obra** — salarios e encargos de pedreiros, eletricistas, mestres de obra etc.

Existem variacoes:

- **INCC-DI** — base mensal, divulgado pela FGV. - **INCC-M** — base do dia 21 ao dia 20, integra o IGP-M com peso de 10%.

O uso mais conhecido pelo investidor pessoa fisica e **reajuste do imovel na planta**. Funciona assim: voce assina contrato com a construtora para entrega em 36 meses. Durante a obra (antes do habite-se), o saldo devedor e corrigido **mensalmente pelo INCC**. Depois do habite-se, o saldo passa a ser corrigido pelo **IPCA + juros** (ou outro indexador definido em contrato), ate quitacao ou financiamento bancario.

Isso e relevante porque o INCC costuma rodar **acima do IPCA** em ciclos de alta de commodities (aco, cimento, cobre) e em momentos de aquecimento do setor. Em 2021, com o boom de construcao pos-pandemia, o INCC acumulou mais de 17% em 12 meses, surpreendendo compradores que esperavam reajuste proximo a inflacao do consumidor.

Para o investidor:

1. **Comprador de imovel na planta** deve simular o impacto do INCC no saldo devedor antes das chaves. 2. **Investidor em FIIs de tijolo em construcao** ve o INCC bater no CAPEX do empreendimento. 3. **Construtoras listadas** sofrem na margem quando INCC sobe e os contratos com clientes nao acompanham.

Fórmula

Saldo devedor corrigido = Saldo anterior x (1 + INCC do mes)

Exemplo prático

Comprador assina imovel na planta de R$ 600.000 com saldo a corrigir de R$ 480.000 (R$ 120.000 ja pagos como entrada). Em 12 meses de obra, INCC acumulado de 8,5%. Saldo corrigido: R$ 480.000 x 1,085 = R$ 520.800. Diferenca de R$ 40.800 alem das parcelas mensais — isso entra no financiamento ou na quitacao das chaves.

Quando usar

Comprar imovel na planta, avaliar FIIs de incorporacao, comparar custos de construcao em horizonte longo.

⚠ Armadilhas comuns

1. Achar que reajuste do imovel na planta sera proximo do IPCA — o INCC costuma rodar acima, especialmente em alta de commodities. 2. Nao simular o saldo devedor ate as chaves antes de assinar — diferenca pode ser dezenas de milhares de reais. 3. Confundir INCC-DI com INCC-M — usam metodologias proximas mas janelas de coleta diferentes.

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