LTDA patrimonial

LTDA patrimonial é a sociedade limitada constituída com objeto social restrito à administração de bens próprios - imóveis (para locação), participações societárias e aplicações financeiras. Não tem atividade comercial ou industrial. É o veículo jurídico mais usado para holdings familiares no Brasil, por simplicidade contábil e flexibilidade societária.

Vantagens: 1) Concentração patrimonial em uma única pessoa jurídica, simplificando administração; 2) Doação de quotas em vida com reserva de usufruto, antecipando partilha e reduzindo ITCMD; 3) Possibilidade de governança via contrato social (regras de entrada de cônjuge, sucessão de administrador, distribuição de lucros); 4) Possível economia tributária na renda de aluguéis quando comparada à pessoa física, conforme volume e faixa de IR; 5) Proteção patrimonial relativa (limite de responsabilidade dos sócios).

Desvantagens: 1) Custo contábil e administrativo permanente (R$ 400-1.500/mês); 2) Tributação dos aluguéis pode ser maior que pessoa física em alguns cenários (lucro presumido cobra 11,33% efetivo sobre receita de aluguel, contra carnê-leão de 27,5% mas só sobre o líquido); 3) Dificuldade de vender imóveis individuais com ganho de capital tributado integralmente (sem desconto da redução por antiguidade da PF); 4) ITBI integralização nem sempre é isento (depende de natureza imobiliária da atividade).

Fiscalmente, costuma ser optante por lucro presumido (volume permitindo). Receita Federal exige proporção mínima de atividade comercial não-imobiliária para garantir isenção do ITBI na integralização do capital social com imóveis (julgado RE 796.376 do STF: caso o objeto preponderante seja locação, há ITBI). É decisão delicada que requer simulação prévia.

Faz mais sentido a partir de patrimônios imobiliários médios-grandes (R$ 3 milhões+) com receitas de aluguel relevantes, ou quando há perspectiva clara de doação de quotas e governança familiar.