ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)

O ITBI é o imposto que o comprador paga ao município quando adquire um imóvel. Sem ele, o cartório não registra a escritura, e sem registro o comprador não vira oficialmente o dono. O ITBI é cobrança municipal e cada cidade define sua alíquota.

A alíquota mais comum no Brasil é 3% sobre o valor da transação. Algumas capitais cobram 2%, outras chegam a 3,5%. A base de cálculo é o maior valor entre o preço da compra declarado na escritura e o valor venal de referência do município. Em 2022, o STJ decidiu que a base é o valor declarado na escritura (Tema 1113), mas alguns municípios ainda tentam usar o venal de referência. Vale conferir caso a caso.

O ITBI é pago antes do registro. O cartório só lavra a escritura definitiva depois que o comprador apresenta a guia paga. Em financiamentos imobiliários pelo SFH, o banco costuma incluir o ITBI no valor financiado, mas isso depende do contrato.

Existem isenções importantes. A principal é para imóveis adquiridos pelo programa Minha Casa Minha Vida, conforme regras municipais. Algumas cidades reduzem o ITBI para o primeiro imóvel. E a Constituição garante imunidade ao ITBI na incorporação de imóvel ao capital social de empresa, salvo se a empresa for predominantemente imobiliária.

O ITBI não incide em algumas situações de transmissão sem ser compra e venda: herança e doação têm imposto próprio (ITCMD, estadual), não ITBI. Mas a permuta paga ITBI dos dois lados.

É importante calcular o ITBI antes de fechar a compra. Em um imóvel de R$ 600 mil em São Paulo (3%), o ITBI é R$ 18 mil. Mais escritura e registro, o custo total de cartório passa de R$ 25 mil. Quem esquece esse custo entra no negócio sem caixa para fechar.