Distrato Imobiliário

O distrato é o ato pelo qual o comprador desiste de um imóvel na planta antes da entrega das chaves. Por muito tempo, a regra do distrato foi caos: cada incorporadora aplicava um percentual de retenção, e os tribunais decidiam de forma diferente em cada caso. Em 2018, a Lei 13.786 colocou ordem no tema.

A lei diferencia dois cenários. No empreendimento com patrimônio de afetação, a incorporadora pode reter até 50% do valor pago pelo comprador como cláusula penal. Sem patrimônio de afetação, a retenção máxima é de 25%. Em ambos os casos, devem ser devolvidas, além do remanescente, a comissão de corretagem (em alguns casos), o sinal e os juros incidentes.

A devolução não é imediata. A Lei 13.786 permite que a incorporadora devolva em parcela única após o habite-se do empreendimento (ou seja, quando a obra termina), corrigida pelo IPCA. Isso significa que quem distrata pode esperar 1 a 3 anos para receber de volta. Antes da Lei, os tribunais costumavam impor devolução em 30 dias com correção pelo INCC + 1% — hoje, o regime é muito mais favorável à incorporadora.

Antes da Lei 13.786, o STJ tinha jurisprudência mais favorável ao consumidor: retenção de 10% a 25%, devolução em 30 dias. Com a Lei, o regime mudou drasticamente. A constitucionalidade da Lei 13.786 já foi questionada, mas o STF a manteve.

O comprador pode acionar a Justiça se a incorporadora descumprir o contrato (atraso superior a 180 dias, mudança no projeto, problemas estruturais). Nesses casos, a rescisão é por culpa da incorporadora, e a devolução é integral, com multa.

Quem assina contrato de imóvel na planta deve ler com atenção a cláusula de distrato. Saber exatamente quanto pode perder em caso de desistência é parte do orçamento. E pensar duas vezes antes de comprar imóvel na planta sem fluxo de caixa garantido até a entrega — distratar sai caro.