Fundamentos

Custos de Compra de Imóvel (cartório, escritura, ITBI)

também conhecido como: closing costs, custos de fechamento imobiliário

Conjunto de despesas além do valor do imóvel: ITBI, escritura pública, registro, eventual financiamento, certidões e taxas. Soma 5% a 8% do valor do imóvel.

Quem compra imóvel precisa ter dinheiro além do valor de tabela. Os custos de fechamento (closing costs) somam um percentual relevante e muita gente não orça. Aí, na hora de pagar cartório, falta caixa, e a operação trava ou o comprador precisa contrair crédito caro de emergência.

Os custos típicos em uma compra de imóvel no Brasil são:

1. ITBI (imposto municipal): 2% a 3% do valor da operação. Em SP, 3%. Em cidades pequenas, pode ser 2%.

2. Escritura pública: tabela de emolumentos do tabelionato. Em SP, varia de R$ 1.000 (imóveis baixos) a R$ 15.000 (imóveis caros), seguindo escala progressiva. Em financiamento com alienação fiduciária, a escritura é substituída por instrumento particular do banco, sem custo de tabelionato — só de registro.

3. Registro no Cartório de Registro de Imóveis: tabela de emolumentos. Em SP, similar ao custo da escritura, na faixa de R$ 1.000 a R$ 12.000 conforme o valor do imóvel.

4. Certidões: do comprador (vital), do vendedor (negativas) e do imóvel (matrícula atualizada, ônus reais, certidão de regularidade do condomínio). Total de R$ 200 a R$ 800.

5. Comissão da imobiliária: normalmente paga pelo vendedor (5% a 6% do valor da operação), mas em algumas regiões e tipos de venda, divide com o comprador.

6. Avaliação para financiamento: se for financiar, o banco cobra avaliação do imóvel. R$ 2.000 a R$ 3.500 em média.

7. Tarifas bancárias do financiamento: TC (tarifa de cadastro), IOF, seguros. Soma alguns milhares.

8. Despachante imobiliário: opcional, mas em muitos casos vale para conduzir a documentação. R$ 1.500 a R$ 3.000.

Total estimado para um imóvel de R$ 600 mil em São Paulo, financiado pelo SFH: - ITBI: R$ 18 mil (3%) - Escritura via banco (incluída no financiamento): zero a baixo - Registro: R$ 6 mil - Certidões: R$ 500 - Avaliação banco: R$ 2.500 - Despachante: R$ 2.000 - Total: cerca de R$ 29 mil (4,8% do valor do imóvel)

Em compras à vista com escritura pública lavrada em tabelionato, o custo sobe porque inclui escritura formal, geralmente passando de 6% do valor do imóvel.

O comprador inteligente orça esses custos antes de fechar a compra. Bancos podem incluir parte no valor financiado, mas nem tudo cabe — ITBI nem sempre entra. Quem não previu, vira refém de crédito pessoal caro para fechar.

Fórmula

Custos totais ≈ ITBI + escritura + registro + certidões + tarifas bancárias (se financiar) + comissões = 5% a 8% do valor do imóvel

Exemplo prático

Apartamento de R$ 750 mil em São Paulo, financiado pelo SFH. ITBI 3%: R$ 22.500. Registro: R$ 7 mil. Certidões e despachante: R$ 3 mil. Avaliação do banco: R$ 2.500. Total: R$ 35 mil (4,7% do valor). Em compra à vista com escritura pública, somaria mais R$ 8 mil de tabelionato.

⚠ Armadilhas comuns

1. Não orçar os custos de cartório e descobrir só na assinatura que faltam R$ 30 mil em caixa. 2. Aceitar 'o banco financia tudo' sem ler letras pequenas — ITBI e parte dos custos cartoriais nem sempre são financiados. 3. Esquecer das certidões e do despachante e estourar o cronograma da operação por documentos faltantes.

Perguntas frequentes

O banco financia ITBI, escritura e registro?

Alguns bancos incluem parte no financiamento (em geral até 5% do valor do imóvel), mas costumam pedir ITBI à vista. Confira no contrato.

Posso negociar os custos com o vendedor?

ITBI, escritura e registro são obrigação do comprador por lei. Mas você pode tentar negociar redução no preço para acomodar esses custos.

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