IR na Venda de Imóvel

Quando você vende um imóvel por valor maior que o pagou, o lucro é tributado pelo Imposto de Renda como ganho de capital. A alíquota não é a da tabela do salário, é uma alíquota específica progressiva que começa em 15%.

A tabela aplicável (Lei 13.259/2016) é:

- Até R$ 5 milhões de ganho: 15% - De R$ 5 a 10 milhões: 17,5% - De R$ 10 a 30 milhões: 20% - Acima de R$ 30 milhões: 22,5%

A maioria absoluta dos vendedores fica na faixa de 15%. As alíquotas progressivas só atingem grandes negócios.

A base de cálculo é o ganho de capital: valor de venda menos custo de aquisição corrigido. O custo de aquisição é o valor que aparece na declaração do IR do vendedor, somado com benfeitorias documentadas (notas fiscais de reforma). Atenção: o que conta é o valor declarado na ficha de bens da declaração, não o valor real pago.

O recolhimento é via DARF, código 4600, até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Não é na declaração anual — é em DARF avulso. Atraso gera multa e juros.

Existem isenções importantes:

1. Imóvel único residencial até R$ 440 mil, vendido por quem não vendeu outro imóvel nos últimos 5 anos. Isento. 2. Reinvestimento em outro imóvel residencial em até 180 dias. Isento, desde que o vendedor não tenha usado a isenção nos últimos 5 anos. 3. Imóvel adquirido antes de 1969. Isento integralmente. 4. Imóveis adquiridos antes de 1988, ganho de capital reduzido por fator de redução proporcional ao tempo. 5. Ganho até R$ 35 mil em vendas de pequeno valor. Isento.

Além disso, há um fator de redução (FR1 e FR2) para imóveis adquiridos entre 1969 e 2015 que reduz a base tributável. Aplica-se conforme o tempo de detenção.

O programa GCAP da Receita Federal faz todo o cálculo. Quem vende imóvel precisa baixar e usar o GCAP no mês da venda, mesmo se a operação for isenta, para gerar o documento.