Isenção de IR na Venda de Imóvel

A legislação de IR permite ao vendedor de imóvel evitar a tributação em alguns cenários específicos. Cada um tem regras próprias e exclusões que precisam ser respeitadas para a isenção valer.

Isenção do imóvel único residencial até R$ 440 mil (Lei 9.250/1995, artigo 23). Aplica-se quando o vendedor é pessoa física, o imóvel é residencial, é o único imóvel da pessoa, vale até R$ 440 mil, e o vendedor não usou essa isenção nos últimos 5 anos. Limite e regras valem por CPF. Se o vendedor possui outro imóvel (mesmo comercial, mesmo herdado, mesmo no exterior), perde a isenção.

Isenção pelo reinvestimento em 180 dias (Lei 11.196/2005, artigo 39). Pessoa física que vende um imóvel residencial e aplica o valor da venda na compra de outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias fica isenta sobre o ganho de capital. O comprador precisa ser o mesmo vendedor (não pode reinvestir em nome do filho, por exemplo). E não pode ter usado essa isenção nos últimos 5 anos.

Isenção do ganho de pequeno valor (Lei 9.250/1995, artigo 22). Ganhos mensais de até R$ 35 mil em alienações de bens, somando todas as operações do mês, são isentos. Para imóveis, geralmente só vale para vendas pequenas.

Isenção do imóvel adquirido antes de 1969 (Lei 7.713/1988). Imóveis comprados antes desse marco são isentos integralmente da tributação na venda.

Isenções menores incluem desapropriação por necessidade pública, doação ao governo, alguns casos de permuta sem torna.

A pegadinha está nos detalhes. Quem usa a isenção do reinvestimento e depois vende o segundo imóvel sem ter passado 5 anos vai ser tributado retroativamente sobre o primeiro ganho. Quem declara que o imóvel é único mas a Receita identifica outro imóvel registrado, perde a isenção e pode tomar multa de 75%.

O programa GCAP da Receita Federal faz a análise das isenções automaticamente quando você informa os dados da venda. Vale a pena usar mesmo nos casos isentos para gerar o documento.