Fundamentos

Registro de Imóvel

também conhecido como: registro imobiliário, registro no CRI

Ato realizado no Cartório de Registro de Imóveis que efetivamente transfere a propriedade. Sem registro, o comprador não é dono perante terceiros, mesmo com escritura assinada.

O Cartório de Registro de Imóveis (CRI) é a instituição que guarda o histórico oficial de cada imóvel do país. Cada imóvel tem uma matrícula no CRI da sua circunscrição. Todos os atos relevantes — compra, venda, hipoteca, alienação fiduciária, penhora, usufruto — precisam ser registrados na matrícula para terem efeito perante a sociedade.

A regra do Direito brasileiro é clara: a propriedade imobiliária só se transfere com o registro (Código Civil, artigo 1245). Antes do registro, o que existe é um direito obrigacional — vendedor obrigado a entregar, comprador obrigado a pagar. Mas o título de dono só vem com o ato registral.

Isso tem consequências práticas duras. Se A vende para B (escritura) e antes de B registrar A vende o mesmo imóvel para C (escritura) e C registra primeiro, C é o dono. B fica com direito de processar A por perdas e danos, mas perdeu o imóvel. Por isso, registrar rápido é essencial.

O custo do registro varia por estado e segue tabela emolumental progressiva. Em São Paulo, registrar um imóvel de R$ 600 mil custa cerca de R$ 6 mil. Em outros estados pode ser mais barato.

O CRI checa a regularidade da escritura, exige certidões negativas, comprovação de pagamento do ITBI, e se há alienação fiduciária ou hipoteca, registra os ônus na matrícula. Depois do registro, o CRI emite a matrícula atualizada com o novo proprietário.

Quem compra deve sempre pedir a matrícula atualizada (não a antiga) antes de fechar negócio. A matrícula mostra todo o histórico do imóvel: quem foi dono, se tem hipoteca, alienação, penhora, usufruto, ação judicial em andamento. Comprar imóvel sem ver a matrícula atualizada é o caminho mais curto para problemas.

Exemplo prático

Imóvel de R$ 500 mil em SP. Registro da escritura custa cerca de R$ 5.500. Sem esse registro, a escritura não vale como transferência da propriedade. Após o registro, o CRI atualiza a matrícula e emite certidão com o novo dono.

Quando usar

Imediatamente após a lavratura da escritura ou assinatura do instrumento de financiamento

⚠ Armadilhas comuns

1. Demorar para registrar a escritura e correr risco de o vendedor vender de novo para terceiros. 2. Não pedir matrícula atualizada antes de comprar — pode haver penhora, hipoteca ou ação judicial não revelada. 3. Confundir escritura com registro — escritura é o ato no tabelionato, registro é o ato no CRI.

Perguntas frequentes

Qual a diferença entre escritura e registro?

A escritura formaliza a vontade de comprar e vender. O registro transfere a propriedade. Sem registro, a escritura sozinha não faz você dono.

Quanto tempo leva para registrar um imóvel?

Em geral, de 15 a 30 dias depois de protocolar a escritura no CRI, dependendo do volume do cartório e de exigências.

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