Fundos Imobiliários

AFFO (Adjusted Funds from Operations)

também conhecido como: Adjusted FFO, FFO Ajustado

FFO ajustado, descontando Capex de manutencao recorrente e lucros nao caixa. Mede o caixa realmente disponivel para distribuir aos cotistas sem comprometer a operacao do imovel.

AFFO refina o FFO ao subtrair **investimentos recorrentes necessarios para manter o imovel gerando caixa** — Capex de manutencao, reformas obrigatorias, melhorias estruturais. E a metrica mais conservadora de geracao de caixa de um FII de tijolo.

Formula geral: **AFFO = FFO - Capex de Manutencao Recorrente - Itens Nao Caixa (provisoes, ajustes)**.

Por que importa: um shopping center precisa de revitalizacao a cada 7-10 anos; um hospital exige adequacao constante a normas; um predio comercial demanda troca de elevadores, climatizacao etc. Se o FII distribui 100% do FFO sem reservar para Capex, o imovel se deteriora e o aluguel cai no longo prazo.

AFFO por cota e a **melhor proxy do dividendo sustentavel de longo prazo**. Se o FII distribui mais do que o AFFO por cota durante anos seguidos, esta consumindo o ativo — o sinal e P/VP caindo e revisoes negativas de aluguel.

Limitacao: o calculo do Capex de manutencao recorrente envolve juizo. Cada gestor pode adotar criterio diferente, dificultando comparacao direta entre fundos. Por isso, AFFO e mais util como **serie temporal de um mesmo fundo** do que como benchmark cross-section.

Fórmula

AFFO = FFO - Capex de Manutencao Recorrente - Itens Nao Caixa

Exemplo prático

FII com FFO trimestral de R$ 20 milhoes. Capex de manutencao recorrente medio R$ 3 milhoes/trimestre (revitalizacao programada, manutencao predial). AFFO = 20 - 3 = R$ 17 milhoes. Com 5 milhoes de cotas, AFFO por cota = R$ 3,40/trimestre = R$ 1,13/mes. Se o FII distribui R$ 1,30/mes, esta queimando ativo.

Quando usar

Util na analise fundamentalista de FIIs de tijolo, principalmente shoppings, hospitais e lajes corporativas com Capex previsivel.

⚠ Armadilhas comuns

1. Aplicar AFFO em FII de papel — nao faz sentido, nao ha imovel para manter. 2. Comparar AFFO entre fundos com criterios diferentes de Capex. 3. Ignorar AFFO em fundos que distribuem 100% do FFO — sinal de risco. 4. Confundir Capex de manutencao com Capex de expansao (este sim pode aumentar valor). 5. Achar que AFFO baixo significa fundo ruim — pode ser fase de revitalizacao planejada.

Termos relacionados