Fundos Imobiliários

FFO (Funds from Operations)

também conhecido como: Funds from Operations

Metrica de geracao de caixa de um FII de tijolo, calculada como lucro liquido + depreciacao + amortizacao - ganhos nao recorrentes de venda de imoveis. Mede a capacidade de pagar dividendos pela operacao.

FFO mede **quanto caixa o FII gera com a operacao recorrente** — alugueis menos despesas operacionais — ajustando o lucro contabil por itens que nao afetam caixa (depreciacao, amortizacao) e excluindo lucros pontuais (venda de imovel acima do custo).

Formula geral: **FFO = Lucro Liquido + Depreciacao e Amortizacao - Ganho de Capital de Venda de Imoveis + Despesas Nao Recorrentes**.

Por que importa: no Brasil, o FII e obrigado a **distribuir 95% do lucro contabil semestral** (Lei 8.668). Mas o lucro contabil inclui ganho de venda de imovel (nao recorrente), o que pode inflar o yield artificialmente em um trimestre. FFO normaliza isso e mostra o **yield sustentavel** — quanto o fundo distribuiria se nao vendesse imovel.

Analistas comparam **FFO por cota** entre periodos para ver se a operacao melhora ou piora. Crescimento de FFO por cota = aluguel subindo (revisional, IGP-M), vacancia caindo, redenominacao de contratos a precos mais altos.

FFO e padrao internacional (REITs nos EUA reportam FFO), mas no Brasil ainda nao e obrigatorio nos relatorios gerenciais. Alguns fundos publicam, outros nao.

Fórmula

FFO = Lucro Liquido + Depreciacao e Amortizacao - Ganho de Capital de Venda de Imoveis + Despesas Nao Recorrentes

Exemplo prático

FII reporta lucro contabil semestral de R$ 50 milhoes, dos quais R$ 20 milhoes vieram da venda de 1 galpao. Depreciacao do semestre R$ 8 milhoes. FFO = 50 + 8 - 20 = R$ 38 milhoes. Com 5 milhoes de cotas, FFO por cota = R$ 7,60/semestre = R$ 1,27/mes. Esse e o nivel de distribuicao sustentavel.

Quando usar

Util para analisar **sustentabilidade do yield** de FII de tijolo, separar resultado recorrente de pontual, e comparar a operacao entre periodos.

⚠ Armadilhas comuns

1. Comprar FII por yield distribuido inflado por venda de imovel — sem nova venda, o yield encolhe. 2. Aplicar FFO a FII de papel (nao se aplica, papel nao tem depreciacao). 3. Confundir FFO com lucro distribuivel — o distribuivel e regulatorio (95% do lucro). 4. Ignorar o ajuste de despesas nao recorrentes. 5. Comparar FFO entre FIIs com perfis de carteira diferentes.

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