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Contrato tipico vs atipico

também conhecido como: Locacao tipica vs atipica, BTS, Sale and leaseback

Contrato tipico segue a Lei do Inquilinato e permite ao inquilino sair pagando 3 alugueis. Contrato atipico (build-to-suit, sale-and-leaseback) tem prazo longo e multa rescisoria pesada, dando previsibilidade ao FII.

**Contrato tipico** e o aluguel padrao regulado pela **Lei 8.245 (Lei do Inquilinato)**. Caracteristicas: prazo de 5 anos, reajuste anual por indice contratual (IGP-M ou IPCA), clausula de revisional no terceiro ano, possibilidade de saida do inquilino pagando **3 alugueis de multa**. E o contrato comum em **lajes corporativas e shoppings**.

**Contrato atipico** e instrumento juridico diferente, normalmente um **build-to-suit (BTS) ou sale-and-leaseback (SLB)**. Caracteristicas: prazo de 10-25 anos, reajuste por IPCA ou IGP-M, **multa rescisoria equivalente ao valor presente dos alugueis remanescentes** (saida e inviavel economicamente). Comum em **logistica, hospitais, escolas, frigorificos**.

Impacto para o FII: - Tipico: receita mais sujeita a vacancia, revisional negativa em ciclo ruim, vacancia maior em recessao. Yield maior em compensacao. - Atipico: receita previsivel por anos, vacancia praticamente zero, yield menor por causa do baixo risco.

Ler o **vencimento dos contratos** no relatorio gerencial e essencial. Um FII com 80% de receita em contratos atipicos com vencimento medio de 8 anos e muito mais previsivel que outro com 100% de contratos tipicos vencendo nos proximos 24 meses.

Exemplo prático

Galpao de 30 mil m² alugado a R$ 25/m² em BTS de 12 anos. Aluguel mensal = 30.000 × 25 = R$ 750 mil. Multa rescisoria (valor presente dos alugueis remanescentes em ano 5, descontados a 10% a.a.): aproximadamente R$ 35 milhoes. Inquilino nao sai por iniciativa propria — receita garantida ate o fim do contrato.

Quando usar

Util ao avaliar **previsibilidade de receita** de um FII de tijolo. Atipico premium para defensividade; tipico para potencial de upside em ciclo de queda de vacancia.

⚠ Armadilhas comuns

1. Achar que todo contrato longo e atipico — pode ser tipico de 10 anos com multa de 3 alugueis (sai facil). 2. Esquecer de checar quando vence cada contrato — vencimento concentrado e risco. 3. Confundir BTS com locacao comum. 4. Tratar a multa atipica como liquidez garantida — se o inquilino quebra, nao paga multa nenhuma (risco de credito). 5. Ignorar revisional do contrato tipico — pode reduzir receita mesmo sem o inquilino sair.

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