Fundos Imobiliários
Vacancia financeira vs vacancia fisica
também conhecido como: Vacancia
Vacancia fisica mede o percentual de area sem inquilino. Vacancia financeira mede o percentual de receita perdida. As duas podem divergir quando inquilinos pagam alugueis muito diferentes.
**Vacancia fisica** = (m² sem inquilino / ABL total) × 100%. Mede a ocupacao em area. E o numero que aparece em primeiro plano nos relatorios gerenciais.
**Vacancia financeira** = (receita potencial perdida / receita potencial total) × 100%. Mede o impacto real no caixa do fundo.
As duas divergem quando o **mix de aluguel por m² nao e homogeneo**. Casos tipicos: - Shopping com loja ancora vazia (loja grande de aluguel barato por m²): vacancia fisica alta, financeira baixa. - Predio corporativo onde o andar premium (alto, com vista) esta vazio mas os andares baixos cheios: vacancia fisica baixa, financeira alta. - Galpao com 1 modulo vago de inquilino que pagava acima da media: financeira > fisica.
Ler apenas a vacancia fisica esconde o **impacto real na receita**. Por isso, FIIs de qualidade reportam as duas no relatorio gerencial, com detalhamento por imovel.
Incentivos do gestor: as vezes oferece carencia (mes sem aluguel) ou desconto para fechar locacao rapida e baixar a vacancia fisica. A financeira nao melhora na mesma velocidade. Olhar a tendencia das duas em conjunto e o diagnostico honesto.