Fundos Imobiliários
FII de logistica
também conhecido como: FII logistico, FII de galpao
FII de tijolo especializado em galpoes logisticos e centros de distribuicao alugados para empresas de e-commerce, varejo e industria. Renda vem do aluguel mensal, geralmente em contratos longos.
FII de logistica concentra a carteira em **galpoes classe A** localizados em raios estrategicos de grandes centros urbanos (50-100 km de capitais). Os inquilinos tipicos sao empresas de e-commerce (Mercado Livre, Amazon), varejistas (Magalu, Carrefour) e operadores logisticos (DHL, GLP).
Driver fundamental: **demanda por last-mile e e-commerce**. Com o crescimento das vendas online, a area logistica por habitante no Brasil ainda e muito menor do que nos EUA, o que sustenta a tese de longo prazo. Vacancia historica do segmento e baixa, especialmente em hubs como Cajamar, Extrema e Anhanguera.
Diferencial frente a outros segmentos de tijolo: **alta proporcao de contratos atipicos** (build-to-suit, sale-and-leaseback) com prazo de 7-15 anos e multas elevadas. Isso da previsibilidade de receita rara em outros nichos imobiliarios.
Riscos: **concentracao geografica** (galpoes em Sao Paulo dominam o mercado), **dependencia de poucos inquilinos grandes** e **risco de obsolescencia** (galpao classe B ou em regiao ruim perde valor rapido).