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FII de lajes corporativas

também conhecido como: FII de escritorio, FII corporativo

FII de tijolo que investe em andares de edificios comerciais classe A, alugados para empresas. Renda vem do aluguel mensal, sensivel a vacancia e ao ciclo de escritorios.

FII de lajes corporativas concentra a carteira em **andares de edificios de escritorio classe A ou A+**, geralmente em capitais (Faria Lima, Berrini, JK, Pinheiros em SP; Centro e Botafogo no RJ). Os inquilinos sao empresas medias e grandes — bancos, escritorios de advocacia, consultorias, multinacionais.

Driver fundamental: **vacancia da regiao**. Quando a vacancia da Faria Lima esta abaixo de 8%, alugueis sobem em revisional; acima de 15%, ha rebate e perda de receita. O ciclo de escritorios e mais longo (3-7 anos) e mais volatil do que o de logistica.

O contrato tipico de laje corporativa tem prazo de 5 anos, reajuste anual por IGP-M ou IPCA, e clausula de revisional no terceiro ano. O inquilino pode rescindir pagando 3 alugueis (multa baixa), o que aumenta o risco frente a contratos atipicos.

Fatores de risco contemporaneos: **trabalho hibrido reduziu demanda media por m² por funcionario**; empresas downsizing podem devolver andares; novos predios entregues elevam a vacancia da regiao. Por outro lado, lajes A+ em endereco premium se mantem ocupadas mesmo em ciclo ruim.

Exemplo prático

FII com 30 andares em predios da Faria Lima, ABL 60 mil m², aluguel medio R$ 180/m²/mes. Vacancia 10%. Receita mensal = 60.000 × 180 × (1 - 0,10) = R$ 9,72 milhoes. Liquido apos despesas ~85% = R$ 8,26 milhoes. Com 4 milhoes de cotas, distribui ~R$ 2,07/cota/mes.

Quando usar

Util em ciclo de queda de juros + retomada de contratacao corporativa, com vacancia em queda. Tambem para tese de longo prazo em regioes consolidadas (Faria Lima).

⚠ Armadilhas comuns

1. Comparar aluguel de Faria Lima com Alphaville — sao mercados distintos. 2. Subestimar impacto de novos entregaveis na regiao. 3. Confundir contrato tipico com atipico — laje quase sempre e tipica e a sensibilidade a saida e alta. 4. Olhar so DY atual sem checar vencimento de contratos. 5. Achar que home office matou o segmento — mata o classe B, nao o A+.

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