Fundamentos

Matrícula do Imóvel

também conhecido como: certidão de matrícula, matrícula imobiliária

Registro único e individual de cada imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, com histórico completo de proprietários e ônus. É a 'certidão de nascimento' do imóvel.

A matrícula do imóvel é o documento que reúne tudo sobre aquele bem específico: localização, metragem, confrontações, descrição, e o histórico de todas as transferências e ônus que já passaram por ele. Foi instituída pela Lei de Registros Públicos (6.015/73) e vigora desde a década de 1970. Imóveis registrados antes disso têm transcrição em vez de matrícula, mas a função é a mesma.

Cada imóvel tem uma matrícula, e cada matrícula recebe um número. Esse número é a identidade do imóvel no cartório. Quando você compra um apartamento em um edifício, cada unidade tem matrícula própria, independente. O terreno do edifício pode ter outra matrícula (a matrícula mãe), de onde foram desmembradas as matrículas das unidades.

O conteúdo da matrícula vai sendo atualizado a cada ato registrado. A primeira coisa que se vê é a descrição: rua, número, área construída, área de terreno, vagas de garagem, confrontações. Depois vêm as averbações — registros de tudo o que aconteceu: cada compra, venda, hipoteca, alienação fiduciária quitada, penhora, separação que dividiu o imóvel, doação, inventário, e por aí vai.

Quem quer comprar um imóvel deve pedir uma certidão de matrícula atualizada, com data não superior a 30 dias da data da compra. Esse documento revela se há:

- Hipoteca pendente (você compraria um imóvel hipotecado se não soubesse) - Alienação fiduciária ainda em curso (significa que o vendedor ainda não terminou o financiamento) - Penhora judicial (ação contra o vendedor que pode atingir o imóvel) - Usufruto vitalício (alguém tem direito de morar lá enquanto viver) - Indisponibilidade decretada por juiz - Cláusula de impenhorabilidade ou inalienabilidade

Sem certidão atualizada, o comprador opera no escuro. É documento básico que custa entre R$ 50 e R$ 150 dependendo do estado.

Exemplo prático

Antes de fechar a compra de um apartamento em SP, o comprador pede certidão de matrícula no CRI competente. Descobre que existe averbação de alienação fiduciária a favor de um banco — o vendedor ainda não quitou o financiamento. Antes da escritura, exige que o vendedor quite e leve o termo de quitação a averbação.

Quando usar

Sempre antes de fechar qualquer compra, e em qualquer negociação relevante envolvendo o imóvel

⚠ Armadilhas comuns

1. Aceitar certidão de matrícula com mais de 30 dias — pode ter havido averbação depois. 2. Não ler todas as averbações, focando só nas primeiras linhas da matrícula. 3. Confundir matrícula com escritura ou IPTU — são documentos diferentes, com funções distintas.

Perguntas frequentes

Onde peço a matrícula do imóvel?

No Cartório de Registro de Imóveis com jurisdição sobre o endereço do imóvel. Hoje a maioria emite online pelo portal ARISP ou similar.

Matrícula vence?

Não vence, mas para fins de compra, o mercado exige certidão emitida nos últimos 30 dias para garantir que nada novo foi averbado.

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