Fundos Imobiliários

P/VP de FII

também conhecido como: P/VPA, Preco sobre Valor Patrimonial

Razao entre o preco da cota no mercado e o valor patrimonial por cota. P/VP igual a 1,00 indica cota negociando ao valor contabil do patrimonio. Abaixo de 1, mercado precifica desconto; acima, premio.

P/VP (Preco / Valor Patrimonial) compara o **preco que o mercado paga pela cota** com o **valor contabil do patrimonio do fundo** dividido pelo numero de cotas. E o indicador de **precificacao relativa** mais usado em FIIs.

Formula: **P/VP = Preco da cota / (Patrimonio Liquido / Numero de cotas)**.

Leitura geral: - **P/VP < 1,00**: cota negocia com desconto sobre o patrimonio. Pode indicar oportunidade (mercado pessimista, ciclo ruim) ou alerta (problema real na carteira — vacancia subindo, calote de CRI, vencimento de contratos). - **P/VP = 1,00**: cota no valor patrimonial. - **P/VP > 1,00**: cota com premio. Pode refletir gestao premium, carteira diferenciada, expectativa de crescimento — ou euforia.

Limitacoes: - **VP de FII de tijolo depende de laudo de avaliacao**, refeito anualmente ou a cada 2 anos. Em ciclo de juros subindo, o laudo pode estar desatualizado e o VP, inflado. - **VP de FII de papel marca a mercado os CRIs** — em estresse, o VP cai junto com a cota, mantendo P/VP relativamente estavel. - **FoF tem VP dependente do P/VP medio dos FIIs subjacentes**, criando efeito cascata.

P/VP isolado nao decide compra. Combinar com **yield sustentavel, qualidade da carteira, vencimentos** e **ciclo de juros** e o caminho.

Fórmula

P/VP = Preco da cota / (Patrimonio Liquido / Numero de cotas)

Exemplo prático

FII com PL de R$ 800 milhoes, 8 milhoes de cotas. VP por cota = 100. Cota negocia a R$ 92. P/VP = 92/100 = 0,92, ou 8% de desconto sobre o patrimonio. Se o desconto se deve a vacancia alta esperada, pode ser justificado; se e estresse temporario do mercado, pode ser oportunidade.

Quando usar

Util como **filtro inicial** de FIIs candidatos — fundos com P/VP esticado exigem justificativa qualitativa; com desconto, investigar o porque.

⚠ Armadilhas comuns

1. Comprar so porque P/VP esta baixo — pode estar refletindo problema real. 2. Confiar no laudo desatualizado em ciclo de juros subindo. 3. Comparar P/VP entre segmentos (papel vs tijolo) sem ajuste. 4. Ignorar emissoes de cota recentes — emissao a premio inflou o VP artificialmente. 5. Usar P/VP como unico criterio — yield sustentavel e qualidade da carteira pesam mais.

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